去年博士毕业，今年暨大教授，她一篇子刊把全中国烂尾楼算清了

图源：Unsplash

一栋楼如果最终没有盖成，烂了尾，对我们来说到底失去了什么？
很多人第一反应是钱。开发商爆雷，购房者维权，银行、地方财政、施工方一起被拖入泥潭。但暨南大学力学与建筑工程学院张宁教授联合华中科技大学和国际其他顶尖机构这篇发在Cell系列旗下子刊 One Earth 的最新研究提醒我们：烂尾楼，它不只是一笔金融坏账。
因为从开工那一刻起，土地已经被占用，钢筋水泥已经被生产，砂石砖瓦已经被运输，施工能耗已经发生，购房者首付款也已经交出。楼停在那里，不代表成本没有发生；恰恰相反，所有代价都已经先发生了，只是服务没有兑现。
这项研究第一次在全国尺度上回答了一个很少被系统追问的问题：当一栋楼烂尾，它究竟给城市留下了什么？
【俯瞰小档案】
发表期刊：One Earth
论文题目：China’s unfinished buildings have created stranded assets with substantial resource and socioeconomic costs（中国的未完工建筑已经造成了被搁置的资产，带来了巨大的资源和社会经济成本）
第一单位：暨南大学力学与建筑工程学院
通讯作者：段华波、Xuemei Bai
第一作者：张宁，于2025年1月在德国德累斯顿工业大学获得博士学位，2025年3月至11月在加州大学戴维斯分校从事博士后研究，2026年3月入职暨南大学力学与建筑工程学院，任教授、博导。
发表时间：2026年3月19日

烂尾楼到底有多大规模？
研究团队从官方的群众留言板里，通过购房者的求助信息初步锁定了一大批烂尾楼名单。接着结合全网新闻和社交媒体进行交叉比对，最后再利用各大房产交易平台，精准查出了每一个楼盘的具体坐标、面积和金额。
研究团队给出的答案是：截至2023年底，中国142座城市共识别出1779个烂尾项目。它们不是零散案例，而是一片真实存在于城市中的悬置空间。
这些项目合计占据了约164平方千米土地、415平方千米楼面面积。

图1：全国各省烂尾楼占地大盘点

(A) 各省未完工建筑项目占用的土地和建筑面积直观展示。

(B-G) 烂尾楼面积与六大数据（人口自然增长率、全国GDP、人均GDP、城镇化水平、总人口、房价）的相关性。

更值得警惕的是，烂尾楼并不平均分布在城市内部。作者进一步发现，在样本最多的几座城市里，烂尾项目高度集中在2000年以后扩张形成的新城区、近郊区和外缘开发带。
郑州、重庆、成都三个典型城市中，位于新开发区域的烂尾项目占比分别达到51%、69%和68%。
烂尾楼不是简单地“停在那里的一栋楼”，它更可能停在那些原本就依赖后续配套兑现的新城片区。学校、医院、商业、轨道接驳、社区活力，本来就需要人口和住宅同步形成；而一旦住宅项目停摆，这些区域就更容易陷入“人没来、服务也起不来”的循环。
烂尾楼最终拖慢的，不只是一个楼盘，而是一整片新城区的兑现速度。

图2：未完工项目在三座典型城市的空间分布特征

以郑州、重庆和成都三座城市为例，展示了未完工建筑在城市内部的地理位置。数据表明，这三个城市中分别有51%、69%和68%的未完工项目集中分布在近期扩张的“城市新城区”中。

如果说空间分布说明了问题发生在哪里，那么资源核算回答的，就是问题到底有多“重”。
研究估算，这1779个烂尾项目累计浪费了约4.85亿吨建筑材料。这里面最多的是砂、石、水泥、砖瓦和钢材。这些材料已经被开采、加工、运输并投入施工，却没有真正转化为可供居住、可持续使用的城市空间。
甚至拿它和城市存量相比：这批被困在烂尾楼里的材料，规模几乎接近一座大型欧洲城市整个建筑存量的量级。
更惊讶的是碳排结果。这些项目已经对应了约1.81亿吨二氧化碳排放，其中95%来自材料生产本身，运输贡献约4.9%，真正来自施工现场能耗的只有0.1%。
这说明烂尾楼最大的环境代价，并不发生在停工之后，而是早在水泥熟料烧制、钢铁冶炼、砖瓦烧结这些上游生产过程中，就已经被锁定了。
作者指出，烂尾项目让中国房地产行业的碳强度被额外抬高了9.6%。楼没交付，但排放已经先算进去了。

图3：未完工建筑项目对国家资源与生态环境的潜在负担

(A) 评估了在基准情景（S1）下，这些项目造成的建筑材料总浪费量。

(B) 详细拆解了被浪费的建筑材料的成分构成（如水泥、钢材、沙石等）。

(C) 估算了这些材料生产和运输过程中所产生的无效碳排放总量。

(D) 对上述碳排放的具体来源进行了分类溯源。

(E) 针对占比最大的碳排放源头进行了更细致的子类别划分。

(F) 综合列举了除碳排放外的其他七类重点环境影响指标（如人类毒性潜力、细颗粒物形成等）。

但这篇论文没有停留在碳排核算。研究团队继续追问：如果这些排放对应的是毒性物质、细颗粒物和生态损伤，会带来什么影响？
结果发现，烂尾项目还对应了超过140万吨PM2.5当量污染，以及约262.8万DALYs的潜在人类健康损失。也就是，这些项目不仅浪费了建材和资金，也留下了没有换来任何住房服务的健康代价。
正常建筑在投入使用后，前期建造带来的环境成本还可以在几十年的使用期中被摊薄；但烂尾楼没有这个过程。它把原本应该由长期使用来分担的代价，全部压缩在建造阶段，然后停在半空。
于是，污染发生了，毒性释放了，颗粒物形成了，生态负担积累了，可城市并没有得到一栋真正可住的房子。

图4：未完工项目引发的金融损失与风险评估

(A) 绘制了全国范围内因未完工项目导致的直接经济损失的空间分布地图。

(B) 剖析了这些财务损失的具体来源构成，明确了损失是由哪些环节（如购房者首付、土地价值、材料成本等）产生的。

当然，对公众而言，最直接的冲击仍然来自经济损失。研究估算，这批烂尾项目累计造成约3470亿美元直接经济损失。
最值得注意的是，材料成本并不是大头，真正占比最高的是购房者首付款损失，占44%；其次是开发商前期土地成本，占30.1%。材料、人工、设备租赁和管理成本加起来，反而没那么高。
社会讨论烂尾楼时，最容易看到的是裸露的混凝土和停摆的塔吊，但真正到底层家庭身上的，往往是提前支付出去、却再也很难收回的财务承诺。
论文估算，购房者损失总额约1530亿美元。对全国平均来看，这已经是一个巨大的账目；对具体家庭而言，它可能就是多年积蓄、父母资助、婚育计划和未来生活。
这类风险在中国住房体系里并不是平均分布的。预售制度下，许多购房者在房子还没建成时就已经支付了高额首付，甚至开始背按揭；而公共住房供给又相对有限，许多受影响者正是第一次置业的新市民、年轻家庭和城市迁移人口。
房子一旦停工，他们面对的不是单一损失，而是月供、租房、通勤、子女教育和生活稳定性一起承压。烂尾楼真正伤到的，其实是这些人。

图5：中国当前房价与居民收入的基本现状

(A) 展示了2023年中国的房价收入比状况（注：为了提供直观的参照系，图中的峰值标出了美国和日本在各自房地产繁荣期曾达到的最高水平）。
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(B) 追踪了自2021年以来中国新建住宅价格的同比变动趋势（数据截至2023年8月）。该图根据经济发展程度，将全国城市划分为三个梯队（一、二、三线城市）进行了分类对比。
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也正因此，作者提出了一个很有力度的概念：烂尾楼不只是“搁浅资产”，它更像一种城市非资产。它吸收了土地、资本、材料和排放额度，却没有兑现出居住功能，也没有形成真正有效的城市服务。
烂尾楼并不只是房地产下行周期中的附带伤害，它更像过去高杠杆开发、土地财政依赖、城市快速扩张和预售制度叠加之后的一次集中显现。
城市在高速增长中相信“先建起来再说”，但现实是，一座没有完成的楼，不会自动变成未来，只会先变成代价。
如果要真正处理烂尾楼，问题就不能只停留在“能不能交房”这一个层面。它还涉及材料是否能够回收，项目是否可以复工，功能是否能够转换，空间是否应该重新纳入公共治理，环境负担和责任又该如何重新分配等等问题。
说到底，这篇研究最根源的地方在于，它把烂尾楼从一个熟悉的新闻词，重新还原成了一笔完整的代价：土地被占了，材料被用了，碳排放出去了，污染发生了，钱也交了，只有房子没有真正完成。
楼停在半空中，但损失从来没有停在半空中。

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