已购公房（房改房）与商品房的区别

已购公房也叫做成本价房改房，它是由承租公房通过房改售房买断成私有产权后得来的。但是很多人都有这样的疑问：房子为什么要分这么多性质，那么已购公房和商品房究竟有什么样的区别？今天这篇文章，我们就来讲一下话题。

性质区别

在很多人的印象里，商品房就代表着无任何限制，而一听到房改房这个特殊的词汇，就感觉房改房是不是和正常的房子不一样？其实这个刻板印象是完全错误的。

房改房：也叫做已购公房，指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。在过去的《房屋所有权证》中，房产证号上边会标注“成本价”三个字，而在新的《不动产权证》上，房屋性质一栏，会标注“成本价房改房”字样，土地性质为划拨。分为普通已购公房和央产已购公房，央产房是中央在京企业的已购公房。

商品房：通过开发商购买的一手住房、或其他性质的房屋，通过一次交易后（二手房），自动转变为商品房性质。也就是说，已购公房在交易过一次后，也会自动转变为商品房性质。商品房在房屋性质一栏会注明“商品房”字样，土地性质为出让。

税费区别

商品房：除了契税增值税个人所得税印花税以外，无其他税费，个人所得税的计算方式是（网签价-原值）x20%。

房改房：除了契税、增值税和个人所得税印花税这些“大众税”以外，房改房在出售交易时，还有土地出让金（15.6元/平米x建筑面积）。另外个人所得税的计算方式也区别于商品房，个人所得税是按照网签价的1%计算。

各个性质的房屋税费请参考之前的文章公房、政策性住房、回迁安置性住房等特殊住房税费对照表（仅北京）

【各税种计算方式在今年新政后，和之前文章中会有些许差别，请以最新政策为准。】

处置自由度

商品房：

可以自由上市交易，无任何限制，只要下了房产证就可以直接过户。

房改房：

①普通已购公房可以自由上市交易，若当初是优惠价或标准价购买的，补足成本价即可，无任何限制，下了房产证就可以交易过户。

②央产已购公房在出售交易时，要先办理央产上市手续，单位开具同意出售证明后方可上市交易，有些单位需要进行公示，公示期内相同条件下，本单位职工拥有优先购买权。个别单位会有“下了房产证满5年”后才可上市交易的要求，大部分办理完上市手续后，直接就可以交易过户。

房屋所有权利

已购公房的产权人和商品房一样，拥有房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。其中包括：对房屋拥有转让、赠与、继承、贷款、占有、控制、出租、处分、使用、收益等权利。

总结

已购公房和商品房虽然性质不同，但在处置自由度上并没有太大区别，除了一些比较特殊的央产房以外，已购公房和商品房在房屋的所有权、使用权以及转让权等方面的规定，是一致的。

所以大家并不需要把这两种性质的房屋区别对待，甚至在个人所得税这方面来讲，已购公房的优势还要大于商品房。

另外在存量房（二手房）的交易中，已购公房对于有高贷款需求的买方来讲，税费方面的优势会更加突出。