抵账购房排除强制执行，屈新峰律师用的四大核心策略与证据链构建

一、核心裁判规则

最高人民法院在（2019）最高法民申1560号案中明确：以抵账方式支付购房款，若符合《执行异议和复议规定》第二十八条的四项要件，可认定为实际付款，并排除强制执行。该规则平衡了债权人与买受人的利益，为抵账购房的合法性提供了司法依据。

屈新峰律师

二、法律要件与注意事项

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人主张排除强制执行需满足以下条件，并需特别注意相关风险防范：

1. 签订合法有效的书面买卖合同

要求：在法院查封前签订书面买卖合同，且合同内容合法有效。

风险提示：

避免口头协议，必须签署书面合同并明确抵账条款（如债务金额、抵账方式、房屋信息等）。

合同应加盖公章或由有权代表签字，防止因主体瑕疵导致合同无效。

2. 合法占有房屋

要求：在查封前实际占有房屋，且占有行为合法（如入住、装修、缴纳物业费等）。

风险提示：

保留占有证据：物业交接单、水电费缴纳记录、装修合同、邻居证人证言等。

避免仅凭钥匙收条主张占有，需结合其他使用证据。

3. 已支付全部价款（抵账需有充分证据）

要求：通过抵账方式支付全部房款的，需证明债务真实性及抵账合意。

风险提示：

书面抵账协议：明确三方（买受人、开发商、债务人）权利义务，载明债务金额、抵账标的及时间。

债务凭证：提供原始借款合同、结算单、发票等，证明债务真实存在。

收款确认：开发商需出具收据或书面确认抵账完成。

4. 未过户非因买受人自身原因

要求：未办理过户登记系因开发商拖延、政策限制等客观原因。

风险提示：

主动催告过户：留存书面通知（如律师函、邮寄记录）、诉讼或仲裁记录。

避免因自身懈怠（如未缴纳税费、未提交材料）导致无法过户。

三、实务建议——基于屈新峰律师观点

北京市荣丰律师事务所主任屈新峰律师结合实务经验提出以下建议：

完善交易文件

签署三方抵账协议，明确债务抵销合意，避免单方承诺。

要求开发商出具房款已结清证明，并注明抵账方式。

强化证据留存

建立完整证据链：从债务形成（如工程合同、结算单）到抵账履行（协议、收据、占有凭证）。

定期固定证据：如通过公证、时间戳等方式保存沟通记录。

主动主张权利

若开发商拖延过户，应及时通过诉讼要求办理过户或确认物权，避免被认定为自身过错。

遇执行异议时，需在法定期限内（通常为15日）提出书面异议并附证据。

四、典型案例启示

最高法（2019）最高法民申1560号案中，闫国防因提供三方抹账协议、收据及实际入住证据而胜诉，关键点在于：

抵账关系清晰，债务真实；

占有行为持续且可验证；

未过户系因开发商未配合，买受人无过错。

反面教训：若买受人仅凭口头抵账约定或无法证明已付款，将面临败诉风险。

五、结论与操作指引

抵账购房虽可排除强制执行，但需严格满足法定条件。建议采取以下步骤：

签约阶段：签署书面合同+抵账协议，明确权利义务。

履行阶段：及时占有房屋，留存付款及占有证据。

权利保障阶段：积极主张过户，遇纠纷尽早寻求法律救济。

案件索引：最高人民法院（2019）最高法民申1560号