购房贴息即将落地？影响有多大
中指研究院
购房贴息政策已在多地试点，南京、武汉等地政策落地后次月新房成交环比增长15%-18%。国际上香港、美国、日本等均有类似支持政策。中指院认为，若全国推行，预计按1%贴息，年增量贷款贴息资金约700亿元，能有效降低购房成本和月供压力。
近日，市场有关买房贴息政策的消息引起广泛关注。根据中指监测，近年来全国已有多地出台贷款贴息补贴政策，对市场产生了一定积极影响，本文进一步结合国际相关经验，系统分析贷款贴息政策落地的影响，若相关政策出台落地，对当下房地产市场、购房者、金融机构等均将带来直接利好，释放内需潜力进一步对宏观经济产生重要支撑。
01 近年来全国多个城市或区域已经出台贷款贴息政策，对短期市场产生了一定带动
自2023年末以来，杭州临平区、南京雨花台区、武汉等多地探索通过贴息的方式发放购房补贴。具体来看，山西运城按贷款利率的百分比进行贴息，主要面向高层次人才，正高或博士后/副高或博士/硕士或本科生层次人员分别可以借款30/20/10万元，贴息幅度分别为购房贷款利息的50%/40%/30%；南京雨花台区根据购买新房面积，按贷款金额给予1%-2%的财政贴息（贴息金额最高为3-4万元），贴息期为1年；武汉规定在指定区域使用商贷购买首套新建商品住房的家庭，按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴，最高不超过2万元，分2年等额发放。
从政策效果来看，南京雨花台区2024年6月政策落地，次月新房成交套数/成交面积环比分别增长17.5%/15.0%；武汉9月末政策落地，次月新房成交套数/成交面积环比分别增长18.7%/15.7%，贴息政策落地后，短期市场活跃度出现回升态势。
数据来源：中指研究院综合整理
02 国际上多个国家或地区设有住房信贷支持政策，降低购房者置业成本
目前国际上多个国家或地区设有住房信贷的支持政策，包括对贷款利息补贴、购房利息抵扣税款等，具体来看：
中国香港出台居所贷款利息扣除政策，每年基础扣除限额为10万港元，为鼓励生育，自2024/25年度起，满足条件的家庭可额外扣除2万港元，即扣除限额提高至12万港元。
美国针对现役、退伍军人提供低息贷款政策，最低可提供0首付、无私人抵押贷款保险以及提供更低的房贷利率优惠，共同降低符合条件的军人购房成本；在金融危机期间，为解决居民房屋止赎问题紧急出台住房可负担修订计划（HAMP）、住房可负担再融资计划（HARP），前者通过贷款机构下调存量房贷利率至居民可承担的水平，来降低居民房贷负担过重的风险，后者则是调整再融资发起条件，使房价过快下跌的业主重新获得再融资贷款资格，申请更低利率贷款，有效降低房贷压力。另外，美国也设有住房抵押贷款利息扣除(HMID)，对贷款用于购买、建造或改善房屋，允许在应纳税收入中进行扣除，降低居民税收支出。
日本住宅金融支援机构(JHF)与民间金融机构合作推出的长期固定利率住宅贷款产品，可提供最高35年的固定利率贷款，满足积分要求可进一步下调前5年房贷利率，每1积分可下调0.25%，最高4积分，下调1.0%，并根据孩子数量可增加积分；日本也设有税款抵扣政策，可按贷款年末余额的0.7%计算减税金额，新房最长13年，二手房最长10年。
数据来源：中指研究院综合整理
03 购房贴息政策落地将带来多重利好，若按1%贴息，增量贷款年贴息资金约700亿元
理论上，购房贴息范围涉及新房和二手房、增量和存量贷款、首套和非首套、商贷和公积金贷款等方面，贴息政策覆盖范围不同，政策效果也会有差异。
对于房地产市场来说，贷款贴息降低了购房门槛，有助于带动住房交易活跃度提升，稳定市场预期，促进房地产市场修复；
对于购房者来说，贷款贴息直接降低购房成本，月供压力减小，有利于释放消费潜力；
对于金融机构来说，贷款贴息有利于减少居民提前还款，缓解银行经营压力。
根据中指预测，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额或在14万亿元左右，假设首付比例50%（当前商贷首付比例最低15%，实际水平会偏高），贷款金额约7万亿元，若按1%贴息，增量贷款的贴息金额将在700亿元左右。
从降低成本的角度来看，假设贷款200万、贷款30年、利率3.1%，按1%贴息，月还款额将减少1048元，一年将减少12570元。
综合考虑当前实际情况下，若贴息力度相对有限，购房者承担的实际利率依然会处于相对高位，贴息政策带来的实际效果或不及预期。
整体来看，近年来购房贴息政策已经在部分城市或区域落地，若相关政策更大范围出台落地，将在提振市场预期、释放消费潜力等方面发挥重要作用，也会对宏观经济的稳定运行产生积极支撑。
本文来源：中指研究院
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