为什么都说无尽调不法拍？

在司法拍卖平台上，低于市场价的房源、豪车、商铺总是格外诱人，“捡漏”心态让很多人心动不已。

但是没有进行充分、专业的拍卖前尽职调查，盲目参拍，你拍下的很可能不是“馅饼”，而是足以吞噬你财富和精力的“陷阱”。

一、为什么说“无尽调”是法拍的大忌？

司法拍卖有其特殊性，它遵循“拍卖成交即视为买受人已完全了解并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵”的原则。这意味着：

“瑕疵不担保”原则是核心： 法院通常不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。房子是否被凶宅、有无重大结构问题、是否拖欠天价水电物业费、土地性质是否有问题、有无难以清退的长期租约或占用者……这些风险，法院公告可能不会详细披露，或者即使披露了部分，买受人也需自行承担所有后果。

信息不对称： 法院公告提供的信息往往有限且可能存在滞后性。仅凭公告上的几张照片和寥寥数语的描述，可能无法全面掌握标的物的真实状况、权利负担和潜在风险。

过户障碍： 房产产权是否清晰？是否符合当地限购政策？土地性质是划拨还是出让？税费如何计算由谁承担？这些问题未在参拍前彻底查清，可能导致无法过户，即使你付清了全款，房子也永远不是你的，甚至可能面临保证金被没收的风险。

二、尽调究竟要查什么？

权属核查： 查档确认产权归属、共有人信息、土地性质等。

实物勘查： 实地看样，考察房屋结构、装修、现状、周边环境、配套设施。了解是否存在漏水、违建等硬伤

欠费调查： 向物业、水电燃气供暖公司等核实所有欠费明细

租赁及占用调查： 核实是否存在租赁合同（租期、租金、是否备案）、实际占用者是谁？是否配合腾退？是否存在“买卖不破租赁”或难以清退的长期租户/占用者？

税费测算： 精确计算买卖双方应承担的各项税费。

政策核查： 确认自身是否符合当地法拍房限购政策、贷款政策。

潜在风险挖掘： 通过走访邻居、社区、委托专业辅拍机构，了解房屋历史、是否存在邻里纠纷、重大质量隐患等。

法拍确实存在机会，但“捡漏”的前提是“避坑”。“无尽调，不法拍” 绝非危言耸听，而是无数前人用真金白银换来的教训。

在“参拍”前，务必投入必要的时间和成本或委托专业法拍辅拍机构，进行全面、深入、专业的尽职调查。只有充分了解标的物的所有潜在风险，才能做出理性判断。

你明白了吗？

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